5. La construcción: un negocio de escaso “valor añadido”
La idea según la cual los “constructores” se dedican a una actividad
particularmente lucrativa y construyen el principal factor desencadenante de
los ascensos en el precio de la vivienda, era cierto en el pasado… pero ya no
lo es. La mala fama de los “constructores” ha sido sustituida hoy por la
voracidad de las diferentes administraciones del Estado que se llevan uno de
cada cuatro euros del precio de la vivienda…
Desde siempre, la construcción ha presentado niveles de productividad y valor
añadido inferiores a los de otros sectores como la industria manufacturera o
los servicios tecnológicos. A
nivel mundial, la productividad en la construcción ha crecido apenas una cuarta
parte de lo que lo ha hecho la industria manufacturera en las últimas décadas y,
al menos en España, apenas se han registrado avances tecnológicos en el sector.
A diferencia de las empresas dedicadas a la “obra pública”, concentradas en
pocas grandes empresas con contratos desmesurados y uno de los principales
factores de corrupción y cobro de comisiones ilegales, las empresas que
construyen viviendas son mayoritariamente pequeñas empresas y autónomos, frecuentemente
bajo la forma de “sociedades limitadas”, lo que dificulta las economías de
escala y la inversión en I+D. Los beneficios netos suelen oscilar entre el 5%
y el 10%. En España, por ejemplo, construir vivienda es un 12,5% menos rentable
que en el resto de Europa debido a costes crecientes y carga fiscal.
La tendencia de los sectores más avanzados del
sector es a la “construcción industrial”, módulos prefabricados que se arman
como un “lego” en el emplazamiento de la obra. Esto, apenas se hace en España, en donde existe muy poco personal que
conozca estas técnicas que están penetrando muy lentamente y de forma
absolutamente minoritaria. España sigue siendo el país en donde un albañil “espabilado”
decide trabajar por su cuenta en lugar de para un patrón. Incluso en estos
tiempos, más que a la construcción de nuevos edificios, este albañil suele
dedicarse a “reformas”.
A pesar de su escaso valor añadido y de la nula
penetración de las nuevas tecnologías (salvo en el estadio del diseño), el
valor indirecto del sector de la construcción es importante para la
economía nacional al movilizar a la industria de materiales, servicios
financieros, arquitectura e ingeniería. Globalmente, representa en estos
momentos en España entre el 5,3% - 5,7% del PIB. Es también un motor fundamental de ocupación,
con más de 1,4 millones de afiliados en España en 2024-2025.
Ahora bien, en el sector de la construcción
estamos lejos de los salarios que cobraban peones y oficiales albañiles o
yeseros a principios durante la primera década del milenio y que indujo a una
parte de nuestra juventud a abandonar los estudios y dedicarse a la
construcción. Aunque los salarios actuales pueden parecer mayores en cifra
absoluta, no han crecido al mismo ritmo que la inflación y el coste de vida, lo
que se traduce en una pérdida de poder adquisitivo. Para hacerse una idea del
desastre salarial del sector, estos simples datos bastan: en 2007 un oficial
de 1ª cobraba mensualmente entre 2.000 y 3.000 euros, en 2.026, apenas cobra
entre 1.800 y 2.100 euros, mientras que un peón en 2007 percibía entre 1.200 y
1.500 euros y actualmente entre 1.100 y 1.300. Y esto sin contar la
inflación acumulada que en España entre enero de 2007 y mayo de 2026 es de
aproximadamente un 48%... En otras palabras, lo que en 2007 costaba 1.000 €,
hoy requiere unos 1.480 € para mantener el mismo poder adquisitivo.
Esto explica, por sí mismo, dos fenómenos que
están protagonizando el sector de la construcción en estos momentos: por una parte, los salarios no han subido lo
suficiente para atraer a los jóvenes españoles, quienes prefieren otros
sectores con condiciones laborales menos penosas por sueldos similares; por
otra, la inmigración masiva se ha incorporado al sector de la construcción
(hoy, uno de cada cuatro trabajadores es extranjero, pero, en realidad, a
esto hay que sumar los extranjeros que han obtenido nacionalidad española, con
lo que estamos en torno a 50% de trabajadores españoles y 50% de origen
extranjero), con un fenómeno nuevo e inédito: un altísimo nivel, récor
histórico, de absentismo laboral.
En efecto, el absentismo en el sector de la
construcción en España alcanzó en 2025 su máximo histórico, situándose en el 6,2%
de las horas pactadas. Aunque tradicionalmente ha sido el sector con menor
absentismo en comparación con la industria o los servicios, la tasa ha crecido
de forma alarmante, duplicándose en la última década. Lamentablemente, para los
que explican que la inmigración es la solución a todos los problemas, un
análisis superficial indica que el único elemento nuevo que ha aparecido en
la ecuación en los últimos diez años, ha sido la incorporación masiva de
inmigrantes al sector. Cada trabajador del sector perdió una media
de 113 horas anuales (unas 14 jornadas completas o casi tres semanas de
trabajo). Se estima que, en la práctica, por cada 16 trabajadores
contratados, solo 15 están trabajando de forma efectiva. Las bajas por
enfermedad común o accidente concentran el 72% del crecimiento del
absentismo desde 2018. Desde hace dos décadas, es habitual que marroquíes con
alguna dolencia de espalda, entren a trabajar en una empresa de construcción y
al poco tiempo acudan al médico para gestionar una “incapacidad laboral” que
les da derecho a percibir una pensión. Por otra parte, han aumentado las bajas “psiquiátricas”
muy difíciles de determinar si son auténticas o meras excusas para realizar “chapuzas”
o “ñapas” para vecinos, amigos o familiares. Si tenemos en cuenta que las
cifras que hemos presentado han sido dadas por el ministerio de trabajo y que
éste tiende siempre a enmascarar los datos reales (se estima que el paro real
en España, por ejemplo, es casi el doble del admitido oficialmente), es posible
que todas estas cifras sean mucho más dramáticas aún.
Según la Confederación Nacional de la Construcción
(CNC), el absentismo tiene para las empresas un coste superior a los 3.500
millones de euros anuales, lo que equivale al 1,7% de las ventas totales
del sector.
En 2025, el número de trabajadores extranjeros
en el régimen general de la construcción se sitúa en torno a los 243.480
afiliados. Oficialmente, representan el 23,2% de todos los empleados
inscritos en el sector. Los colectivos más numerosos en el sistema de Seguridad
Social (incluyendo otros sectores) proceden de Marruecos, Rumanía, Colombia
y Venezuela. El 88,6% de los trabajadores extranjeros en España ya
cuenta con un contrato indefinido, una tasa ligeramente superior incluso
a la de los trabajadores nacionales (88,4%), siempre según cifras oficiales.
En las obras del Estadio del Barcelona (verdadero “parto
de los montes” que arrancó en 2023 y todavía distan mucho de haber concluido,
funcionando el estadio en el momento de escribir estas líneas al 60% de su
capacidad total), buena parte del impresionante retraso se ha debido a
conflictos laborales y altercados violentos entre grupos nacionales de
trabajadores inmigrantes: octubre de 2024, pelea multitudinaria en la que
participaron entre 20 y 30 operarios de nacionalidad albanesa y rumana; el
enfrentamiento incluyó el uso de palos y barras y se saldó con seis heridos
leves; mayo de 2024: altercado previo fuera del recinto, en la calle Arístides
Maillol, que terminó con dos heridos y cuatro detenidos; la mayoría de los
involucrados en las peleas pertenecían a empresas subcontratadas externas y
residían temporalmente en hoteles de Calella. El FC Barcelona ha instado a la
constructora principal, la turca Limak, a extremar la seguridad y el control de
estas subcontratas tras repetirse estos episodios.
El sector de la construcción será, aparentemente,
uno de los más beneficiados por el proceso de regularización extraordinaria
de 2026, ya que permite formalizar la situación de miles de personas que ya
trabajaban de forma irregular, ayudando a cubrir las vacantes que las empresas
no logran llenar con personal local… eso, al menos, es lo que dice la
publicidad oficialista. Pero la realidad es muy diferente: la inmensa mayoría
de los inmigrantes que han llegado a España desde principios del milenio
carecían por completo de formación laboral. La han ido adquiriendo a lo largo
de su estancia en España y, por lo demás, un buen albañil o un buen peón, no
nacen de la concesión de los papeles de regularización, sino de su experiencia
previa en el sector. De lo contrario, en una obra resulta extremadamente
peligroso contratar a personal sin conocimientos expresos y prácticos en una
obra. Incluso en los sectores en los que el trabajo es más simple
(albañiles “en seco” o pladuristas), hace falta experiencia y “rodaje” para
poder efectuar correctamente el trabajo. Además, por supuesto, de conocer bien
el idioma… lo que no es el caso de la inmensa mayoría de los que se acogerán a
la regularización que carecen de lo uno y de lo otro. Así pues, nos
atrevemos a prever que la “regularización” masiva, lejos de resolver el
problema de la construcción terminará agravándolo aún más.
Luego, está la subida en el precio de los
materiales de construcción (un 5,46% en el último año). Cemento y hormigón,
son los materiales que más presión mantienen debido a los costes energéticos de
su fabricación. El cemento ha acumulado subidas de hasta el 45% en los últimos
cinco años y se prevé un alza adicional del 2% al 5% en 2026. Muy afectados por
la transición energética (demanda de cables y perfiles solares), tendrán un incremento
de entre el 5% y el 8% para este año. La cerámica y los revestimientos siguen a
un alza del 12% debido al encarecimiento del gas necesario para los hornos.
Es cierto que el precio de los materiales de
construcción es el rubro menor en el sector de la construcción, pero estas
alzas tienen su incidencia en el precio final de la vivienda. Con todo, el Estado y sus distintos y múltiples
niveles administrativos, constituyen uno de los primeros factores de
encarecimiento de la vivienda. Los ayuntamientos dependen mucho de la
construcción para financiarse, por lo que rara vez bajan sus tasas. Por ejemplo,
la mayoría de ayuntamientos aplican el impuesto máximo legal permitido (4%
sobre el coste de la obra). Aunque algunos municipios bajan el tipo para
incentivar reformas, la tendencia general es mantenerlo alto para compensar
otros gastos. Las tasas por tramitación de licencias y ocupación de vía pública
(vallas, andamios) suelen actualizarse anualmente con el IPC, lo que supone una
subida constante en términos nominales.
Las 17 taifas autonómicas no suelen cobrar
impuestos directos a la constructora como entidad, pero sí afectan a su negocio
a través de impuestos que gravan la compra de suelo y las escrituras. Algunas
comunidades ofrecen tipos reducidos para viviendas protegidas o para jóvenes,
lo que ayuda a la constructora a vender, pero los tipos generales se mantienen
estables o suben ligeramente para financiar servicios públicos (y/o el pago de
comisiones y corruptelas generalizadas). Los cánones de saneamiento y
residuos han subido en casi todas las comunidades para cumplir con las nuevas
normativas medioambientales europeas sobre gestión de escombros…
Las cotizaciones a la Seguridad Social y las
aportaciones obligatorias al nuevo Plan de Pensiones del Sector de la
Construcción han incrementado el coste real por trabajador para la empresa,
lo que funciona como un "impuesto indirecto" a la actividad.
Para una empresa que cubra todo el ciclo (compra
de suelo, gestión de la promoción y construcción propia), el beneficio neto
promedio suele oscilar entre el 10% y el 15% sobre el valor total de la
inversión (Ventas), aunque este margen se ha estrechado en los últimos dos años,
mientras que los riesgos han ido en aumento. Ahora bien, es fundamental distinguir entre el beneficio de “construir” y
el de “promover”, ya que son riesgos y rentabilidades muy distintos: la
constructora tiene un margen neto muy ajustado: entre el 2% y el 5% y un riesgo
alto debido a que cualquier subida inesperada en el precio de los materiales o
retraso en la obra puede “comerse” todo el beneficio. Como vimos antes, con
costes subiendo al 5,4%, muchas constructoras trabajan hoy al límite de la
rentabilidad. Si la empresa compra el suelo y gestiona el proyecto su margen
neto es mayor: entre el 12% al 18%, pero con un alto nivel de riesgo financiero
y comercial si la obra no se vente o el suelo se deprecia por cualquier motivo.
Al haber subido los tipos de interés también se ha elevado la “carga financiera”
(pedir dinero al banco para construir sea mucho más caro que durante la década
pasada). Además del salario de los trabajadores, las empresas pagan
aproximadamente un 33-35% adicional sobre el salario bruto de cada albañil u
oficial en concepto de Seguridad Social. Si un oficial cuesta 2.500 € al mes a
la empresa, unos 800 € van directos al Estado antes de que el trabajador vea su
nómina.
En cuanto a las “promotoras-constructoras”, en las
que una misma empresa lo hace todo, el beneficio medio se desglosa
aproximadamente en una vivienda de precio de mercado:
- Coste del Suelo: 20-25% del precio final.
- Coste de Construcción (PEM + Beneficio Industrial): 45-50%.
- Gastos (Licencias, financiación, marketing): 10-15%.
- Beneficio antes de impuestos (Margen del promotor): 10-15%.
En una promoción inmobiliaria estándar en España,
la suma de todos los impuestos suele representar entre el 20% y el 25% del
precio final de la vivienda. Una
vez que la empresa descuenta todos sus costes (suelo, materiales, sueldos) y
obtiene su beneficio neto, debe pagar una cuarta parte de sus beneficios al
Estado: Si la empresa gana 100.000 € limpios, el Estado se queda con 23.000
€ - 25.000 €. En las ventas de viviendas, se suma el 10% del precio de
venta que paga el comprador, pero recauda el Estado. En locales o garajes
independientes, sube al 21%. A lo que hay que sumar entre el 0,5% y el 1,5%
(según taifa) por las escrituras de obra nueva y división horizontal. Luego
está el “Impuesto de Construcción” que supone el 4% sobre el coste real de la
obra (el presupuesto de ejecución material) que va directo al Ayuntamiento y
las tasas municipales, licencias de obras, de primera ocupación y tasas de
gestión de residuos (aproximadamente el 1-2% del coste de construcción).
Para las empresas de la construcción, el margen es,
realmente, mucho más pequeño de lo que la imaginación popular deja entrever. El
gran beneficiario y el gran responsable de la elevación del precio de la
vivienda es el Estado y sus diferentes niveles burocrático-administrativos.
Vale la pena no olvidarlo cuando se discute sobre las responsabilidades en el
aumento del precio de la vivienda.
